Tarifa de Cap. En la inversió immobiliària, aprendràs ràpidament que la taxa màxima és una de les mètriques més utilitzades per considerar una inversió. Aquesta és una manera senzilla d'avaluar els resultats financers d'una inversió, però com veureu en aquest article, té limitacions.
Introducció
El mètode de capitalització directa és el càlcul de la ràtio de capitalització. És com una definició. L'aposta màxima es calcula i es determina de la següent manera. Per exemple, si un edifici genera ingressos operatius nets de 10.000 dòlars i es ven per 100.000 dòlars, la taxa es pot calcular com a 0,1. Les taxes marginals s'expressen com a percentatge, de manera que ho llegim com un 10 per cent. La senzillesa d'aquest càlcul us permet reordenar-lo ràpidament per resoldre una figura desconeguda. A l'exemple anterior, coneixem el NOI i el valor, però si només tinguéssim el NOI i la taxa de límit, podríem determinar el valor amb la mateixa facilitat. La utilitat d'això és òbvia, ja que no sempre tindreu les tres dades. Aprofitablel'enfocament del mètode de capitalització directa es pot veure a continuació a la foto. Aquest és un exemple immobiliari.
Àmbit d'ús del mètode de capitalització directa dels ingressos
Com que la taxa màxima es pot calcular tan ràpid i fàcilment, s'ha convertit en la xifra que utilitzen els inversors i altres professionals immobiliaris per comparar una inversió amb una altra. Es poden considerar dues inversions on totes dues tinguin preus de llista i sorolls molt diferents, però si s'aplica la mateixa taxa màxima a cadascuna, podeu comparar-les fàcilment.
Els taxadors professionals i els inversors immobiliaris utilitzen diferents enfocaments de la valoració. El mètode de capitalització directa és només un d'ells, i es basa en la mateixa fórmula que hem introduït anteriorment. En terminologia financera, el mètode avalua l'edifici com a "permanent". De fet, les matemàtiques darrere d'aquest càlcul suposa que la inversió continuarà generant rendiments indefinidament.
La taxa màxima serveix com a "descompte" que els inversors apliquen a aquest flux d'ingressos pels diferents riscos que comporta. No existeix una inversió sense risc, de manera que els inversors descompten qualsevol flux d'ingressos per tenir en compte. problemes potencials i les pèrdues en què podria incórrer. La taxa màxima simplement ens indica la relació entre ingressos i preu que els inversors estan disposats a acceptar per a un flux d'ingressos futur.
Quin NOI ets?utilitza
Aquesta és una pregunta que sempre s'hauria de fer un inversor quan mira les taxes de capitalització. No hi ha cap NOI generalment acceptat. Això crea un problema per als inversors quan intenten determinar la taxa de capitalització de mercat per a una inversió determinada. És possible que hagin sentit que la propietat al costat de la en qüestió es venia "dins del set per cent" quan només podria ser en números de "corretatge" que van inflar el NOI. Si el NOI és més alt o més baix, això tindrà un impacte directe en la taxa de límit real a la qual es negocia l'actiu. Per tant, és important treballar amb el vostre equip per fer un balanç del rendiment comparable del mercat i considerar acuradament quins límits de tarifes considereu vàlids.
Quan s'ha d'utilitzar aquest mètode
Les taxes de capitalització i l'enfocament de la valoració de la capitalització directa són una eina útil per tenir a la vostra caixa d'eines com a inversor. Això permet una anàlisi ràpida de la transacció i, si es fa sistemàticament amb una lent crítica, pot ser una tècnica potent. Tanmateix, a més d'això, hi ha molts mètodes d'avaluació auxiliars o alternatius. Saber quan cal fer més càlculs que aquest és un conjunt d'habilitats important a l'hora de desenvolupar capacitats d'anàlisi comercial.
Derivació de la fórmula del mètode
En l'anàlisi d'inversions immobiliàries, la taxa de capitalització és igual a la relació entre els ingressos nets d'explotació i el valor immobiliari. S'utilitzen les taxes de capitalització de propietats comparablesdescomptant els ingressos nets d'explotació d'una propietat per obtenir-ne el valor intrínsec.
Com qualsevol altra inversió, els béns immobles es valoren pel valor actual dels fluxos d'efectiu futurs. Hi ha dos mètodes per valorar els béns immobles: el mètode de capitalització directa i el mètode de flux de caixa descomptat. A l'opció de capitalització directa, el flux d'ingressos de la propietat, mesurat pels ingressos nets d'explotació, es considera perpetu i el valor de la propietat és igual al NOI dividit per la taxa de descompte.
Fórmula
El valor de la propietat utilitzant el mètode de capitalització directa es determina mitjançant la fórmula del valor actual del pagament perpetu:
r és la taxa de capitalització i NOI és l'ingrés net d'explotació. Inclou inherentment les taxes de creixement del NOI en el càlcul. La taxa marginal r és igual a la taxa de descompte i menys la taxa de creixement g. Aquestes són les variables de la fórmula del mètode de capitalització directa.
Reordenant l'equació anterior, obtenim l'expressió matemàtica de r. La taxa de capitalització r es determina a partir de la relació entre els ingressos nets d'explotació (NOI) i el valor de propietats comparables. NOI d'ingressos iguals: propietat menys totes les despeses d'explotació, reparacions i manteniment, assegurances, impostos sobre la propietat, serveis públics, etc. El NOI és una mesura desigual dels fluxos d'efectiu nets, és a dir, no dedueix cap despesa per interessos ni cap altre cost de capital, així com el valor de la propietat i la tarifa màxima.
Tarifes marginals
Les taxes marginals utilitzades per valorar la propietat han de provenir de transaccions immobiliàries molt semblants a la propietat que es valora pel que fa a la ubicació de la propietat, la mida, la naturalesa de la propietat (residencial i comercial), el termini d'arrendament (a curt o llarg termini)., edat, és a dir, es determinen els costos de reparacions i millores, etc.
Exemple d'ús del mètode de capitalització directa d'ingressos
Ateses les dades següents, el valor de l'immoble A utilitzant el tipus marginal obtingut a partir de la informació disponible per a la venda de l'immoble B i C, el que sigui més adequat. Un exemple del mètode de capitalització directa en la valoració empresarial:
| Propietat | A | B | C |
| NOI | $1.000.000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Valor | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Termini d'arrendament | 10 anys | 8 anys | 3 anys |
| Nombre de llogaters | 2 | 3 | 10 |
La propietat B s'assembla més a la propietat A que a la propietat C, per tant necessitem el valor de la propietat A utilitzant el percentatge de capitalització obtingut del valor i el NOI de la informació de la propietat B.
La taxa màxima utilitzada anteriorment es pot ajustar cap amunt o cap avall per reflectir les diferències entre comparablesla propietat (és a dir, la propietat B) i la propietat que s'està avaluant (és a dir, la propietat A).
Capitalització directa versus anàlisi del flux de caixa amb descompte
Molts corredors, prestadors i propietaris de béns arrels comercials utilitzen avaluacions immobiliàries tenint en compte un enfocament d'ingressos. La valoració derivada de la capitalització directa és una anàlisi de flux de caixa descomptat (DCF). Per a una valoració de capitalització directa, el benefici net d'explotació (NOI) estabilitzat es divideix per la taxa de capitalització de mercat. Cost estimat, l'anàlisi DCF requereix una estimació cada any juntament amb el NOI, juntament amb el cost de reversió esperat al final del període d'anàlisi. Normalment, un analista utilitza la capitalització dels guanys per estimar els rendiments. Aquests beneficis en efectiu esperats es descompten després a una taxa adequada per arribar a un mercat de valoració. El mètode de capitalització directa per avaluar els riscos d'inversió es considera segons aproximadament les mateixes regles.
Estimació d'ingressos nets d'explotació
Tot i que aquests càlculs són senzills i directes, depenen de les suposicions de l'avaluador o de l'avaluador. Quan s'utilitza la capitalització directa, s'han d'avaluar les propietats del NOI estabilitzat. Aquesta valoració es basa en dades de mercat d'immobles comparables a l'àrea de mercat; representa l'opinió de l'avaluador sobre com ha de funcionar la propietat. Com que l'opinió d'un avaluador es basa en l'observació de les dades del mercat, és difícil trobar errors en la seva estimació de NOI. Quan el mercat és "adequat", el concepte de "NOI estabilitzat" és especialment útil. No obstant això, especialdues àrees de preocupació.
En primer lloc, què passa si la propietat té una vacant important en el moment de la taxació? Evidentment, ningú desenvolupa béns immobles amb l'expectativa d'una vacant important i permanent. Per tant, l'avaluador pot utilitzar la quota de mercat de les vacants, en lloc de les propietats de les vacants reals. Això provoca un augment del NOI per al modificador de l'element i pot augmentar el valor del modificador.
En segon lloc, si s'espera que el NOI futur d'una propietat augmenti a causa de l'augment de la demanda d'espai, que comportarà tarifes de lloguer més altes, la capitalització directa d'un any del NOI pot infravalorar la propietat. Com que l'anàlisi DCF permet ajustos anuals a la taxa de lloguer, la taxa de vacants, les pèrdues de cobrament i els costos operatius, l'anàlisi DCF es pot utilitzar per anticipar l'augment del NOI d'un comprador al llarg del temps.
Quan s'espera que la propietat es lloga completament en els propers tres o cinc anys, per exemple, el cost de la vida es pot reduir al nivell desitjat. Aquesta especificació dels canvis esperats dóna com a resultat estimacions realistes del NOI durant el període, un resultat molt millor que capitalitzar el NOI d'un any. Però, d' altra banda, suposant simplement que la taxa de vacants es reduirà durant un període de tres anys, això pot provocar un NOI inflat.
L'anàlisi DCF és perfecta per a situacions com aquesta. Tanmateix, l'anàlisi DCF no és molt útil a l'hora de saber que una propietat està totalment llogada. El valor actual d'una sèrie de fluxos d'efectiu anuals iguals és igual a l'equivalentvalor capitalitzat. No és un error utilitzar propietats d'anàlisi DCF quan no s'espera cap canvi significatiu en el NOI. Tanmateix, els usuaris de l'informe de valoració han de ser conscients que els resultats d'aquest mètode no són millors que els produïts per l'aplicació correcta de la capitalització directa. El mètode de capitalització directa per avaluar els riscos d'inversió es considera segons aproximadament les mateixes regles.
Elecció de les majúscules i les taxes de descompte
Teòricament, s'exclouen les preocupacions sobre la capitalització d'un any de NOI. L'habilitat de l'avaluador per determinar la capitalització de mercat, la taxa de vendes comparables - això juga un paper important. Si la taxa de capitalització de mercat es deriva de vendes d'immobles amb una taxa de desocupació comparable als articles amb les corresponents expectatives del comprador sobre el destí d'una propietat totalment arrendada, el valor es podria estimar a partir del NOI no ajustat i de la taxa de capitalització de mercat..
També els compradors que esperen en el futur un augment del NOI en les seves propietats dels preus salarials reflecteixen aquestes expectatives. En ambdós casos, les expectatives es reflecteixen en la capitalització de preus observada. Un problema d'avaluador sorgeix quan cal fer coincidir objectes que no es poden trobar. En aquest cas, l'avaluador ha de desenvolupar una taxa de capitalització i estimar el NOI dels millors companys disponibles i elaborar una estimació del valor de mercat que reflecteixi les expectatives dels consumidors.
S'utilitza una taxa de descompte adequada per analitzar el DCF, convertint les estimacions de NOI avalors. Quan s'utilitza l'anàlisi DCF per valorar un mercat immobiliari, la taxa de descompte s'ha d'extreure del mercat mitjançant dades de propietat comparables. Per tant, la necessitat de dades comparables rellevants és la mateixa per a l'anàlisi de DCF i per a la capitalització directa. Quan s'utilitza l'anàlisi DCF per a l'anàlisi de la inversió, s'ha d'utilitzar la taxa de rendibilitat requerida per descomptar els fluxos d'efectiu esperats.
Una elecció difícil necessària
Anàlisi de capitalització directa i DCF: cadascun és adequat en determinades circumstàncies. En particular, la capitalització directa és adequada per esperar propietats estables d'anàlisi de NOI; El DCF s'adapta bé a les propietats esperades del NOI canviant. Escollir una taxa de capitalització i una taxa de descompte adequades de vegades pot ser difícil per als dos mètodes. El principal avantatge de l'anàlisi DCF és que en recollir les dades necessàries per estimar el NOI durant el període d'anàlisi, cal conèixer la perspectiva de la propietat.
L'anàlisi DCF requereix una consideració acurada. La taxa de capitalització de l'oferta i la demanda esperades per a un determinat tipus d'espai i els costos operatius. Feta correctament, aquesta anàlisi pot proporcionar informació que no és evident mitjançant la capitalització directa. Sovint, però, l'ús principal de l'anàlisi DCF confirma el valor de mercat d'una valoració de capitalització directa. Tot i que les estimacions utilitzades en l'anàlisi DCF poden ser més precises per a algunes propietats NOI, la confirmació independent de l'estimació de capitalització directa del valor de mercat requereix un descompte adequat.tarifes.
Conclusió
Al món modern hi ha un gran nombre d'instruments econòmics i és bastant difícil d'entendre'ls. En aquest article s'analitza amb detall el mètode de capitalització directa. Aquesta és una tècnica molt útil que s'utilitza sovint en economia. Ara el lector el coneix i el pot utilitzar. El mètode de capitalització directa dels ingressos en la valoració de qualsevol forma de negoci o objecte d'ingressos ajuda a construir un negoci d'èxit amb uns riscos mínims.
